미분양 아파트 속출에도 불구하고 완판 친 아파트 그 이유는?
안녕하세요!
제주에서 학생들을 대상으로 경제를 가르치며, 경제적 자유를 꿈꾸고 돈버는 모든일에 관심이 많은 제주손사탐입니다.
요즘 레고랜드 사태로 PF대출도 다 막히고 원자재값이 올라 분양원가가 많이 오른데다가 대출금리까지 올라 미분양 아파트가 속출하고 있습니다.
이렇게 분위기가 다운된 와중에도 불구하고 너무 쉽게 완판을 친 아파트도 존재합니다.
http://www.rcast.co.kr/sub02.php?BRD_ID=1669272885715
파주운정 경남아너스빌 디원&리버, 시장 불황에도 단기간 완판 행진
청약부터 계약까지 단기간에 완전판매[리얼캐스트=이시우기자] 파주 운정신도시에서 SM동아건설산업과 SM삼환기업이 침체되어 있는 부동산 시장을 다시 뜨겁게 달구고 있다.SM동아건설사업이
www.rcast.co.kr
오랜만에 1순위 청약에서 마감을 기록한 단지로, 직후 진행된 서류 접수 기간에도 뜨거운 열기를 보였는데, 일부 부적격이 판명된 당첨자들은 억울함을 호소하는 진풍경이 펼쳐질 만큼 타입, 층수 등에 관계 없이 수많은 청약 당첨자가 견본주택을 방문해 대기열을 이뤘다.
이러한 청약과 서류접수 기간의 열기를 이어가며 정당 계약도 순조롭게 이어갔는데, 부적격자를 제외한 대부분의 세대가 계약을 체결했다. 침체기 시점에 나온 결과라 놀랍다는 반응이 이어졌는데, 업계 전문가는 이에 대해 훌륭한 입지와 분양가상한제, 운정 최초의 상품 등이 소비자들에게 크게 어필해 이와 같은 결과가 나온 것으로 풀이된다 전해왔다.
예비 당첨자 계약 일정이 되자 대부분의 예비 당첨자가 방문했는데, 잔여 세대 물량 대비 많은 수의 방문객으로 견본주택에 인파가 몰려 들어 계약을 위해 당일 급히 서류를 접수하거나 상대적으로 뒷 번호를 배정받은 예비 당첨자들은 집에 돌아가는 등 시장 분위기가 무색하게 뜨거운 열기를 보였다.
단지에 대한 이런 높은 호응도는 분양가 상한제가 적용되어 합리적인 가격에다 추후 운정신도시 내 분양이 예정되어 있는 단지들의 분양가가 더욱 높아질 것이라는 예측이 기정사실화가 되고, 광폭 거실, 침실 등 특화 설계가 적용되어 빼어난 평면과 상품을 선보인 것이 주효하다고 평가된다.
84기준 분양가가 5억이 안됩니다.
단순히 저렴해서 되었다고 하기에는 그 이유에 대한 설명이 맘에 들지 않기에 명확한 이유를 확인하고자 찾아보던 중 아파트 분양원가와 관련한 글을 찾게 되었습니다.
(퍼온 글)
저는 부동산 개발업을 하고 있습니다
올초부터 참 어렵네요
지금은 지방 인구 20만정도 되는곳에서
아파트 분양 예정입니다
아래 매수 고민글보고 적어봅니다
시기가 시기인만큼 매수시점 잡는게 어려은 시기죠
제가 진행하는 프로젝트 기준으로 풀어보겠습니다
아파트를 지으려면 2종일반이상 되어야 합니다
안되면 지구단위 등을 통해서 만들어야 하구요
요즘 아파트 지을수있는 2종주거지역은 최소
평당 400이상은 줘야 삽니다
그렇게 주고산 땅을 허가받으려면 도로도 내거나
넓혀줘야하고 해서 대략 20%정도 기부채납을 해야
합니다
그러면 평당 500만원 짜리가 됩니다
전용84를 33평형으로 했고 용적 225% 받았습니다
그럴때 지분이 대략 14.5평정도 됩니다
그러면 지분값 원가 7000만원이 좀 넘습니다
이제 건축비를 알아보죠
요즘 공사비가 엄청 올랐습니다
여러가지 요인이 있지만 러시아 전쟁 코로나로
인력수급 문제 삼성 반도체공장에서 인력을 블랙홀처럼
빨아들이고 돈도 많이 줍니다 하루 많게는 6만명가량
출력합니다
철근값 엄청 올랐다가 조금 내려오긴했지만 거이 배이상
올랐고 래미콘도 마찬가지 입니다
그리고 석유화학제품 샤시라든지 바닥제 욕실 주방
문짝 등등 대부분이 석화제품인데 아직도 오르고
있습니다
그래서 작년대비 약 30~40% 정도 공사비가
올라서 요즘 어느 시공사도 평당 500만원 아래로
견적 안나옵니다
그런데 일반인들은 33평×500 만 이렇게 계산하겠지만
33평에는 쉽게 지상부분만 들어가 있습니다
지하주차장 주차자리 1대 만들때 보통 12평정도
계산합니다 그런데 최소 세대당 1.3대이상 되는데
그런걸 평형으로 환산하면 평당 원가 800만정도되고
× 33평 하면 건축비만 2억6천이 넘어갑니다
땅값 7000만+ 공사비 2억6천하면 3억4천 입니다
여기에는 금융비용이 빠저있죠
공사기간 요즘 보통 3년이상입니다
대략 10%잡으면 요즘 금리 무섭게 올라서 10%로
턱도 없지만 3억7천 입니다 원가 입니다
자기가 보고있는 집이 입주 5년이낸데
4억선이다 하면 제기준엔 무조건 삽니다
신축 매매가나 분양가가 4억 초중반이다하면
매수해도 좋다고 봅니다
싸이클은 언젠가 돌아옵니다
그게 빠르냐 늦냐의 문제일뿐
시행업자 입장에서 미분양 난다고해서
별로 겁안먹습니다
어차피 공사기간안에 팔면되고 그기간안에 싸이클돌아올거거든요
임프때도 분양했고 리먼사태 금융위기때도 분양 했습니다
그시기엔 정말 힘들고 어렵죠
하지만 부동산 어렵고 힘들지만 항상 돌아옵니다
그리고 뭐 몇십년을 내다보고 생각하나요
지금을 살면서 약간후만 봅시다
인생 덫없을때도 많고 길수도있지만 짧을수도
있습니다 살수있을때 누리고 살면 될듯합니다
자신의 가치관과 기준에 맞지안는 글이면 그냥 뒤로가시면 되겠습니다 네덜란드 16강 축구보면서 썼는데 예전
베르캄프 오베르마스 생각이나네요
참고로 최근에 경북영주 군단위에서 분양한 현산
국평이 4억2천인가 했습니다 그런데 한방에 다나갔죠
지방 소멸된다는데 3년후 입주할걸 왜샀을까요
목적이있고 필요하면 사는겁니다
현산얘들 고민 엄청했을텐데 시행기준으로 수익률
7~8%정도밖에 안됐을겁니다 4억2천에 팔아서
3천 남긴다는거죠 일반인들이 생각하는 만큼 안남습니다
정리해보겠습니다. 수도권 파주 운정지역은 운정신도시 구역이기에 개발이 활발하게 이뤄지고있고 gtx 호재로 인해 서울과의 접근성이 매우 높아질것이라 기대되는 곳입니다.
신도시의 생활편의성과 서울과의 교통접근성에 수도권이라는 위치, 84기준인데 5억 이내의 가격은 충분히 메리트가 있어보이네요.
분양원가를 생각하고 아파트 매물을 보니 충분히 완판의 이유를 알 수 있을 것 같습니다.
단순히 싸다 라는 기준에서 벗어나 얼마만큼 싼것인지, 얼마만큼 건설사가 마진을 남겨먹는지 알고 접근하면 투자의 인사이트가 넓어지지 않을까 생각합니다. 감사합니다.