안녕하세요!
제주에서 학생들을 대상으로 경제를 가르치며, 경제적 자유를 꿈꾸고 돈버는 모든일에 관심이 많은 제주손사탐입니다.
지난달에 아래와 같은 글을 쓰면서 생숙 투자시 유의점에 대해서 작성하였습니다.
- 먼저 읽어보시면 좋습니다.
https://sonsatam.tistory.com/23
생활형숙박시설(생숙) 과연 주거용으로 사용이 가능할까?(투자시 유의점)
안녕하세요! 제주에서 학생들을 대상으로 경제를 가르치며, 경제적 자유를 꿈꾸고 돈버는 모든일에 관심이 많은 제주손사탐입니다. 주택 거래량이 최저로 떨어지며 아파트는 물론 아파트
sonsatam.tistory.com
오늘은 지난번의 생활형숙박시설 투자시 유의점에 덧붙여 더욱 중요한 부분을 짚고 넘어가고자 합니다.
생숙은 많은분들이 알지 못하는만큼 아직까지는 규제도 적으며, 잘 운영하기만 하면 높은 수익을 가져다주고 있습니다.
지금과 같은 금리인상기에 다 죽어간다고 하지만 제대로 운영되는 생숙은 생각보다 높은 수익률로 잘 버티고 있습니다.
http://www.todaykorea.co.kr/news/articleView.html?idxno=302928
엔데믹 맞이 여행 수요 급등에···3분기 숙박업 매출 다시 오른다 - 투데이코리아
투데이코리아=윤주혜 기자 | 올해 3분기 호텔 및 숙박업 매출이 추석 연휴와 엔데믹 추세에 힘입어 가파른 회복세를 보이고 있다. 11일 취재를 종합하면, 올해 6~8월 국내 여행률은 작년(66.8%포인
www.todaykorea.co.kr
다들 힘들다 힘들다 하는데, 내가 한번 놀러가려고 하면 이상하게 숙소 하나 괜찮은곳 예약하기가 어렵지는 않던가요??
엔데믹으로 인해 해외여행객들도 최근 명동에 많아지고 있고, 국민들의 소득수준 향상에 따라 기본적으로 국내여행 정도에 돈쓰는것은 크게 아까워 하지 않는 상황입니다.
일단 수요부분은 이야기했으니, 생숙 투자시 유의점에 대해 설명하겠습니다.
보통 생숙은 금리가 낮을때는 이자가 3%대 정도밖에 안되기 때문에 어떤 위탁업체에 맡겨 운영하더라도 수분양자에게 수익이 발생하였습니다.
하지만 지금은 고금리 상황이죠? 고금리 상황에서는 수분양자들이 이자보다 낮은 수익률로 인해 돈을 부어가면서 버텨야 하는 상황이 발생하기 때문에 생숙의 메리트가 떨어지는게 사실입니다.
그러면 방법은 수분양자의 수익률이 높게 책정이 되어야 고금리 상황에서도 버티기가 용이하겠죠. 이것을 제대로 알기 위해서는 생숙의 수익 구조를 파악해봐야 합니다.
구조를 뜯어보면 우리나라의 생숙은 대부분 아래의 호텔형 위탁으로 되어있습니다. 수익배분이 수분양자에게 매우 불리하게 되어있죠.
객실판매에서 발생하는 수익에서 위탁업체가 운영하는데 드는 운영비(가장 비중이 큰 인건비 포함)를 빼고 나머지 금액을 분양가 기준으로 세워서 나누게 됩니다. 업체들이 수익에 있어 유리하게끔 되어있죠.
특히 생숙을 운영하는데 필요한 위탁업체 및 관리업체 선정에 있어서 업체에서 수분양자들이 불리한 선택을 하게끔 만들기 위해 프락치를 심어놓는 경우들이 많습니다.
아래는 생숙카페에 관리비가 너무 많이 부과되어 고민이 많은 분의 질의응답 글입니다.
이분도 비슷하게 당한것입니다.
이에 반해 라이트형 위탁운영업체는 아래와 같은 특징을 가지고 있습니다.
1. 위탁운영업체도 투자
※ 직원 인건비 포함 위탁운영에 대한 비용은 100%에 가깝게 책임을 져야합니다
2. 비용이 사전에 확정
객실판매
- 예약채널비(고정%)
- 위탁운영수수료(고정%)
- 청소비(고정 금액/1객실당)
= 수분양자 입금 금액
※ 객실운영비 중에서 인건비를 제외하고는 '청소비' 비중이 가장 높은데, 반드시 사전에 금액이 확정되어야 수분양자에게 유리합니다.
딱 보아도 호텔형에 비해 수분양자에게 유리하게끔 비용구조가 짜이게 될 것임을 알 수 있지 않나요??
그러므로 생숙을 분양받음에 있어서 가장 중요한것은 사전에 프락치들의 방해를 피해 수분양자들이 모여 맨파워를 만들어야 된다는것입니다. 과반이상의 의사를 모으면 관리단도 단독으로 구성할 수 있고, 30세대 이상 모으면 위탁업체도 따로 선정할 수 있기 때문이죠.
라이트형 운영업체는 검색해보시면 현재 속초 양양 등에서 운영되고 있으며, 현재 고금리 상황에서도 큰 문제없이 수익을 내며 잘 견뎌내고 있다고 합니다.
금리까지 내려준다면 그 이익은 더 커질 수 있겠죠??
아래 글은 업체들의 농간에 당하여 손해를 입으신 한 투자자분의 카페 글입니다.
생숙은 아파트로 보시고 접근하시면 안됩니다. 하나의 수익이 나는 상가로 보는게 적합하다고 생각합니다.
우리나라에서 생활형숙박시설에 대한 책은 이것 딱 한권인데요. 저자분이 직접 겪은 각종 고난과 역경, 그리고 극복을 통해 얻은것을 적은 책입니다. 이 책에 생숙 투자관련 내용들이 잘 설명되어있습니다.
생숙 투자에 관심이 있거나 이미 투자하고 계신 분들은 아래의 카페를 참고하셔도 좋을 것 같습니다. 해당 도서를 집필한 분이 만든 카페입니다.
https://cafe.naver.com/rhhotel
생숙 투자자 모임 (해가) : 네이버 카페
같이 생숙투자 정보 공유해요
cafe.naver.com
부디 많은 투자자들이 피해입지 않고, 자신의 자산을 지키며 잘 불려나가기를 기원합니다. 감사합니다.
'부동산 정보' 카테고리의 다른 글
| 제주도 부동산 심층분석, 첨단과학기술단지 (0) | 2023.01.10 |
|---|---|
| 규제지역 해제발표에서 느껴지는 부동산에 대한 정부의 의도 (1) | 2023.01.02 |
| 부동산 역대급 규제완화 소식, 과연 효과가 있을까? (0) | 2022.12.21 |
| 부동산 규제완화에 대한 방향성에 따라 우리가 고려해야할 점들 (0) | 2022.12.19 |
| 정부, 다주택자 8,12% 취득세 중과해제 검토 그 다음 스텝은? (0) | 2022.12.14 |
