안녕하세요.
제주손사탐입니다.
투자를 하면서 우리는 세금을 고려하지 않을 수 없죠.
특히 투자 초보자들은 취득세나 양도세 개념을 정확히 파악해야 내가 투자했을 시
얻을 수 있는 수익률을 계산해 볼 수 있기에 이 개념에 대한 이해는 필수이기 때문에
개념을 한번 정리해보고자 합니다.
취득세란?
취득세는 부동산·차량·기계장비·항공기·선박·입목·광업권·어업권·양식업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄 회원권·종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권을 취득한 자에게 부과하는 세금을 말한다. 취득세는 지방세 중의 하나로, 재산권을 취득하는 행위에 대해 과세하는 유통세적 성격의 조세라 할 수 있다.
[네이버 지식백과] 취득세 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)
1.과세대상: 토지, 건축물, 차량, 기계장비, 선박 등등
- 우리는 주택 위주로만 보면 될 것 같습니다.
2. 세율
출처: 부동산계산기.com
출처: 부동산계산기.com
취득세의 경우에는 부동산을 비롯해 과세대상의 물건을 취득하게 되면, 지방세 개념으로 납부하게 되는 것을 말합니다. 납부기간은 취득일로부터 60일 이내로 납부해야 하며, 기한이 지난뒤에 신고하게 되면 가산세 20%와 1일에 1십만분의 25의 납부불성실 가산세가 더해집니다.
취득세율은 보유하는 주택수와 매수하는 부동산이 속해있는 지역이 조정지역/비조정지역인지에 따라서도 달라집니다. 다주택자는 추가 주택 매수를 어렵게 하기 위해 취득세를 1주택자에 비해 더 많이 거두는 취득세 중과 정책을 적용받습니다.
- 전용 85m2 미만 6억 이하 주택 조정지역 첫번째 주택매수(1.1%)
+ 전용 85m2 미만 6억 이하 주택 조정지역 두번째 주택매수(8.4%)
-> 두번째 조정지역에서의 취득세는 8.4%로 중과되어 크게 뛰게 됩니다.
주택을 매수하는 순서도 잘 고려해야 합니다. 비조정지역에 1주택을 보유, 이후 조정대상지역에 주택을 추가 매수하는 경우에는 취득세가 8%로 중과를 받게 되지만, 조정지역에 기존 주택을 보유하고 비조정지역에 추가 주택을 매수하는 경우에는 취득가액에 따라 1~3%로 취득세 중과를 적용받지 않게 됩니다.
-> 많은 개인 부동산 투자자들이 그래서 1주택은 서울이나 수도권, 2주택은 지방에 구입하여 취득세 중과를 먹지 않는 전략을 취하고 있습니다.
또한 4주택 이상 개인이나 법인은 추가 취득 주택 소재지와 상관없이 무조건 12%의 취득세율이 부과됩니다. 이에 반해 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 지식산업센터 등은 보유하는 주택수와 무관하게 4.6%의 취득세를 적용받아 지난 정부에서 아파트에 대한 각종 규제가 있었을 때 상승 후반장에 규제의 틈새시장을 노린 투자처로 각광받기도 했습니다.
3. 부동산 취득세 계산기
부동산 계산기.com
http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/
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간단한 계산부터 복잡한 경우의 수를 모두 반영하여 한번에 계산이 가능합니다. 편하게 사용하시면 됩니다.
4. 취득세 중과배제
- 여기서는 가장 많이 거래되는 공시가격 1억 이하 주택을 주의깊게 보시면 됩니다. 공시지가 1억 이하 주택은 개인이든 법인이든 1.1%의 취득세가 부과되어 상승 후반기에 공시지가 1억미만 지방 아파트, 수도권 썩빌에 대한 많은 투자자들의 유입이 있었습니다.
-> 1주택 서울, 2주택 지방 비규제지역 3주택이상 1억미만 여러채로 세팅하는 모습이 많이 보였습니다.
5. 양도소득세
양도소득세란?
대통령령으로 정하는 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과하는 조세를 말한다. '양도'란 매매·교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 가리키는 말이고, 양도차익(소득)이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비·공제금액을 뺀 소득이다.
[네이버 지식백과] 양도소득세 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)
- 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 양도소득세를 납부해야 하며, 미신고 시 가산세가 부과된다.
1) 양도소득세 일반세율(부동산 2년이상 보유시)
출처: 부동산계산기.com
◆예시: 1억의 양도차익이 발생하였을때 계산기를 돌려본 결과 과세표준 금액에 맞춰 계산하면 세금이 21,147,500원이 나옵니다.
※ 23년 이후부터는 과세표준이 변경됩니다. 세구간 변경으로 일부 양도소득세가 인하됩니다. 참고바랍니다.
2) 양도소득세 단기(2년 미만 보유시) 및 입주권, 분양권 세율
※ 오피스텔 분양권은 주택에 해당하지 않아 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 경과시 기본세율이 적용된다.
3) 양도소득세 중과 적용(윤석열 정부에서: 22년 5월 10일~ 23년 5월 9일까지 양도세 중과를 한시적으로 배제함)
- 중과세율: 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p
- 중과대상 주택 및 주택수 판정 기준
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기준시가
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수도권, 광역시, 세종시
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수도권 및 세종시 읍면지역, 광역시 군지역
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기타지역
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3억원 초과
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포함
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포함
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포함
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3억원 이하
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포함
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제외
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제외
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- 조합원 입주권, 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 자체 양도시 중과대상은 아니지만 다른 중과 주택 양도시 주택수에 포함됨.
- 1주택을 보유한 세대가 그 주택 양도 전 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택을 소유한 경우는 대체주택 취득일로부터 3년 이내에 매도시 중과세율 미적용.
4) 1세대 1주택 비과세 요건
- 양도 주택 2년 이상 보유한 상태
- 취득시 조정대상지역인 경우: 2년 이상 보유 + 실거주
-> 양도시 조정대상지역에서 해제되어도 비과세는 취득시 기준 적용
-> 세대원 포함 무주택자가 조정대상지역 지정일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우(분양권과 입주권으로 취득한 주택 포함) 2년 거주 요건 미적용
5) 일시적 2주택 비과세 요건
-> 경우의 수가 많아 추후에 따로 올려보겠습니다.
- 법인의 경우 매해 6월 1일 기준으로 부동산에 대한 소유권이 있다면 재산세와 종부세를 부담해야 합니다.
-> 그래서 이것을 피하기 위해 상승장에 6월 1일 이후 매수 내년 6월 1일 전 매도하는 단타가 성행하기도 했습니다.
- 부동산 법인 주택매매에 대한 부가가치세 및 추가과세 20%
-> 부동산매매법인이 주택이나 분양권, 조합원입주권을 매도한경우 그 차익에 대해 20%의 법인세 추가과세가 적용됩니다.(비사업용토지는 10%입니다.)
다만, 주택을 신축하여 판매하는 법인, 민간주택임대법상 매입임대주택과 건설임대주택, 사원용 임대주택, 대물변제로 받은 주택 등은 추가과세에서 제외될 수 있습니다.
취득세 양도세만 보아도 이렇게 많은 내용이 있습니다.
적어도 기본적인 내용들은 숙지해야 빠르게 정보를 접하고 이익을 취할 수 있겠죠?
길어지는 하락장에도 지속적으로 공부해야 합니다. 감사합니다.
아무것도 하지 않으면, 아무일도 일어나지 않는다.
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