안녕하세요.
얼마전에 아래와 같은 글을 작성하였었습니다.
과천 주공 단지들의 재건축으로 인해 이런 하락장에도 과천의 일부 아파트단지들은
탄탄한 전세수요 구축으로 전세 시세의 상승을 이끌어내는 상황이 있다고 하였죠.
https://sonsatam.tistory.com/16
과천아파트의 전세가 상승 사례를 다른곳에 적용해보자.
부동산 뉴스 헤드라인 과천 전셋값 20주 연속 상승 '3기 재건축' 가시화에 4600가구 새 집 찾기 여파 '로또청약' 노리고 유입된 외부 수요도 영향 "단기간 내 소화 어려워…주변 전셋값에도 영향
sonsatam.tistory.com
그래서 저는 이러한 사례를 주변에서 적용하기 위해 살피고 살펴보던 중 한곳을 발견하였습니다.
그곳은 제가 살고 있는 제주도의 이도주공 2, 3단지입니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0013198536?sid=102
[제주소식] 이도주공 2·3단지 재건축 사업시행 인가 고시
(제주=연합뉴스) 제주시는 이도주공 2·3단지 아파트 재건축을 위한 사업 시행 인가를 고시했다고 23일 밝혔다. 이도주공 2·3단지 재건축을 통해 이도이동 77번지 일원 4만3천307㎡ 정비구역 내 기
n.news.naver.com
(연합뉴스) 이도주공 2·3단지 재건축을 통해 이도이동 77번지 일원 4만3천307㎡ 정비구역 내 기존 5층, 18동, 760가구의 아파트를 14층, 13동, 867가구 규모 아파트로 신축한다.
1988년 9월 준공된 이도주공 2·3단지 아파트는 재건축을 위해 그동안 2014년 9월 안전진단, 2017년 4월 조합 설립 인가 후 지난해 11월 사업시행 인가를 신청했다.
수도권이나 다른 지방에 비하면 작디 작은 아파트 단지라고 볼 수 있지만
제주도의 인구나 각종 규제사항을 보았을때 새로운 제주도 대장급 아파트가 탄생하는 것이기 때문에
모든 도민뿐 아니라 투자자들의 관심이 몰려있는 곳입니다.
현재 사업시행인가가 나와있으며 조합원 분담금까지 공개된 상태로 760가구가 순간적으로
멸실이 될 예정입니다.
이곳 2,3단지는 원래 소득수준이 크게 높은 분들이 거주하는곳이 아니었고
오랜기간 한곳에 살고계신 원주민분들이 많아. 저는 재건축이 시작되면 많은 분들이 먼곳의 비싼 거주지가 아닌
주변의 저렴한곳으로 이주를 생각할 것이라고 판단하였습니다.
그럼 그러한 곳은 어디일까요??
저는 이전부터 이곳에 있는 아파트들을 주목하였습니다.
그중 수선화 1차는 제주도에서 재건축 정비예정구역으로 지정한 바 있습니다.
그로인해 수선화는 이미 호가가 많이 올라있습니다. (작년초에 1억대를 보았는데..)
매물들은 있지만 현재 3억이 넘는 높은 호가로 나와있음을 확인할 수 있습니다.
(이곳의 전세가가 보통 1.6~1.7정도에 소화되니 1억 4천~5천정도의 갭이 있다.)
http://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=27056
제주도 내 아파트 30곳, 재건축 정비예정구역 지정 - 위클리한국주택경제신문
제주도 내 아파트 30곳이 재건축 정비예정구역으로 지정된다. 재개발은 별도의 정비예정구역 지정 없이 요건을 충족하면 모두 사전 타당성 검토를 신청할 수 있다. 또 주거환경개선사업도 21곳
www.arunews.com
그러던 와중 네이버 부동산에 저의 기준에 걸맞는 매물이 하나 나오게 되는데
영산홍 전용 59m2 사이즈 3층 매물이었습니다. 가격은 2.35 (갭은 대략 6천 예상) 물론 오래된집이라 수리비도 추가됩니다.
최근 실거래가는 5층 2.28 2건
이 아파트는 30년이 되었고, 엘리베이터가 없는 5층 건물이라
5층이 아니라 3층정도면 전세도 다른 층에 비해 잘 나가는 장점이 있습니다.
그리고 수선화와 비슷한 위치에 전용면적은 더 크기에 전세에서도 비교우위가 있습니다.
용적률도 150%로 크게 차이가 안나고 대지지분은 거의 11평 정도니
매수하여 오래된 집안만 깨끗이 수리하면 좋은 매물로 탄생할것이라 판단하였습니다.
여기서 아이디어를 적용하면
1. 이도주공 2,3단지 주민들의 이주가 시작되면 주변으로 전세 수요가 퍼져나갈 것이다.
2. 기존의 이도주공보다 사이즈가 크면서 생활반경은 일치하는 주변 아파트의 수요는 높아질 것이다.
3. 절대가가 낮기 때문에 대출도 문제가 없어 금리인상 이슈에 크게 영향을 받지 않을 것이다.
4. 전세가 하방을 탄탄히 받쳐주며 시세도 무난하게 높아질 수 있으며, 30년이 되었고 용적률도 나쁘지 않아
재건축이라는 미래를 꿈꿀 수 있다.
5. 이도주공 재건축으로 인해 주변환경이 개선된다면, 거주 여건은 더 좋아지게 된다.
제가 너무 매수하고 싶은 매물이었지만 여건이 안되어 3억 이내 실거주가 필요한 지인에게 추천하였고,
집까지 보고 왔는데 대출 알아보는 사이 아쉽게 다른분이 계약을 하셨다고 합니다.
저는 제가 사고싶은 욕구가 너무 끓어 오르지만 여건이 안되어 못사는 매물은 원하는 지인들에게
추천을 해보는 편인데, 이번 매물은 개인적으로 매우 아쉬웠습니다.
하지만 공부하며 기다리면 언젠가 기회는 오는법 지속적으로 비슷한 사례를 찾아보며
다른 곳에서 여건과 상황에 맞춰 기회를 노려봐야겠습니다.
개인적인 생각과 아이디어이기에 부족한 점이나 보완할점이 있다면 언제든 조언 부탁드립니다.
감사합니다.
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