과천아파트의 전세가 상승 사례를 다른곳에 적용해보자.

부동산 뉴스 헤드라인

과천 전셋값 20주 연속 상승

'3기 재건축' 가시화에 4600가구 새 집 찾기 여파

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'로또청약' 노리고 유입된 외부 수요도 영향

"단기간 내 소화 어려워…주변 전셋값에도 영향 줄 것"

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인플레이션으로 인한 연준의 지속적 금리인상, 한국은행의 기준금리 인상에 따라

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현재 대출금리가 말도 안되게 오르고 있습니다.

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이에따라 전세 대출금리도 상승하여 전세가가 전국적으로 무너지고 있구요.

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8월부터 계갱권이 끝나 반등할거라고 예상했던 시각들도 없던일이 되어버렸네요.

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그런데 이 뉴스를 보니 과천은 전세가가 지속적으로 상승하는 의외의 일이 벌어지고 있습니다.

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그 이유는 무엇일까요?

 

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004746395?sid=101

서울 2억 내릴 때 과천은 2억 뛰었다…'이례적 상황' 이유가

기사내용을 보면

- 전셋값이 ​하락에서 상승으로 돌아서며 반년 만에 전셋값이 2억원 뛴 곳도 있다. 과천 갈현동 '과천 푸르지오 라비엔오' 전용 84㎡는 지난 2월만 하더라도 7억2000만원(6층)에 전셋집을 구할 수 있었지만, 지난달에는 9억2000만원(7층)에 임대차 계약이 체결됐다.

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세입자 모시기 전쟁이 벌어진 서울 등 수도권과 달리 과천 전셋값이 오르는 이유는 3기 재건축(주공 4·5·8·9·10단지)에서 찾아볼 수 있다.​ 별양동 A 중개업소 관계자는 "'주공 10단지' 외에는 모두 시공사 선정을 마쳤고 '주공 4단지'는 이주를 시작했다"며 "과천 도심 아파트 단지 가운데 절반에서 전세 매물이 사라진 셈"이라고 설명했다. 약 4600가구 규모인 이들 단지가 재건축 수순을 밟으며 세입자를 받기 어려워졌다는 것이다.

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부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 1월 611건에 달했던 과천시 전세 매물은 지난 5일 434건으로 약 30% 감소했다. 과천 도심에 해당하는 별양·중앙·부림·원문동으로 국한해 보면 424건에서 238건으로 약 44% 급감했다.

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실제 찾아보니 21년 12월에 입주가 시작된 단지인데 7억정도부터 전세가가 시작되어

9억 2천까지 형성된 사례가 있네요. 대부분 매물은 전세 8억 5천 이상으로 보입니다.

상승률이 정말 엄청나다는 것을 확인할 수 있습니다.

주변 아파트 레미안 슈르도 잠시 떨어졌다가 다시 오르는 추세임을 확인했다.

엄청난 이주물량의 힘은 금리의 상승 여파를 이겨낸다!

1100가구 규모의 주공 4단지의 관리처분 인가 이후 이주시작, 800가구 규모의 주공 5단지가 이주를 하면

대략 2천세대가 한번에 움직이는것이고, 대략적으로 5천명의 인구이동 수요가 발생한다고 보면 되겠다.

금액적 측면에서 부담이 있거나 전세를 못구한 사람들은 성남, 안성, 의왕 등까지 이동하여 해당 지역에 온기가 뻗어 나갈 가능성이 크다.

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전세가가 단단히 하방을 받쳐준다면 매매가도 하락없이 상승이 가능한 상황.

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그렇다면 이 사례를 통해 어떤 교훈을 얻을 수 있을까??

- 타 지역 재건축, 재개발이 크게 벌어지거나 벌어질 예정인 단지 및 지역을 추적하고 그 주변 지역에 과다공급이 있는지, 전세매물이 얼마나 있을지 체크한 후 내 자산상황에 맞춰 매물을 찾아보는것은 어떨까.

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이러한 하락장에서도 내 자산을 불릴수 있는 기회는 분명히 있다라고 여겨진다.

하락장이라고 손을 놓다가는 그런 기회조차 얻을 수 없다는것을 잊지말자!