집값 하락 위험성이 가장 높은곳은?(출처: 한국은행)

안녕하세요.

​

제주에서 학생들을 대상으로 경제를 가르치며, 돈버는 모든일에 관심이 많은 제주손사탐입니다.

어제 아래의 집값 하락 위험에 대해 다룬 기사가 있었는데요. 한국은행의 발표를 바탕으로

작성된 기사라 눈길이 갔습니다.

 

https://n.news.naver.com/article/025/0003227139

한은 "집값 하락위험 가장 큰 곳"...경기·인천·대전 그리고 여기

 

28일 한은이 발간한 지역경제보고서에 실린 ‘지역별 주택시장 동향 및 리스크 평가’ 보고서에 따르면 “주택가격 고평가, 차입여건 악화 등 주택시장 하방 요인이 공급부진 등 상방 요인보다 우세한 가운데 수도권 및 광역시 일부 지역이 하방 요인에 상대적으로 더 크게 노출됐다”고 밝혔다.

​

최근 주택시장은 수도권·비수도권, 시·도간 주택가격의 등락이 다르게 나타나는 등 지역별로 차별화되고 있다. 권역별로는 수도권, 지역별로는 세종과 대구 등 일부 지역의 주택가격 하락 폭이 컸다.

​

고점 대비 가격 하락 폭이 가장 큰 곳은 지난 8월 기준으로 세종(-7.93%)과 대구(-3.37%), 대전(-1.28%) 등의 순이다. 이들 지역은 주택가격 고점을 일찌감치 기록하고 하락이 시작됐다. 세종의 집값 고점은 2021년 5월이었고, 대구(21년 11월)와 대전(21년 12월) 등의 순으로 하락세를 보였다.

그 밖에 인천(-1.21%)과 경기(-0.77%), 부산(-0.37%), 서울(-0.33%) 등의 순으로 하락 폭이 컸다. 한은은 강원과 전북 지역은 8월까지는 집값 고점이 오지 않았다고 분석했다. 한은 관계자는 “주택 가격 상방 리스크보다 하방 리스크가 더 커 향후 집값 하락 추세가 이어질 가능성이 있어 보인다”고 말했다.

​

한은이 주택가격 수준과 차입 여건, 공급 물량 등에 따라 지역별 주택 시장 여건을 분석한 결과 수도권과 광역시 일부 지역이 집값 하락 요인에 상대적으로 많이 노출됐다. 주택가격의 경우 소득 대비 주택가격(PIR)이 전반적으로 상승한 가운데, 임대료 대비 주택가격(PRR)은 세종과 서울 지역이 가장 높은 수준이었다.

​

주택가격 상승기 직전인 2019년 9월과 비교해 가장 고평가된 곳은 인천이다. 차입여건은 대출금리 상승 등으로 지속해서 악화하고 있다. 특히 대출자의 소득 대비 대출 잔액 비중(LTI)이 큰 폭으로 상승했다. LTI 비중 높은 곳은 세종과 경기, 대구, 인천 등이 꼽혔다.

​

한은은 “(주택 가격 수준과 LTI 등이 높은) 이들 지역에서 (가격) 하방압력이 더 크게 나타날 가능성이 있다”고 분석했다. 향후 2년간 아파트 입주 물량은 대부분 지역에서 최근 3년 평균 수준에 미치지 못했다. 다만 대구와 인천, 충남 지역은 향후 입주물량이 과거 평균을 크게 상회했다.

​

한은이 이런 17개 시도별 데이터를 이용해 향후 1년간 주택가격 하방리스크(HaR·House prices-at-Risk)를 산출한 결과 향후 1년간 집값 하락 위험이 빠르게 증가했다. 집값 하락 위험이 가장 높은 지역은 경기와 인천, 대전, 세종 순으로 나타났다.

​

제주는 집값 추가 하락위험이 가장 낮았다. 제주는 주택 공급 부진이 지속하는 데다, 외지인 등의 투자 확대 등이 하락 위험을 낮췄다. 한은 관계자는 “상승기 중 주택가격이 큰 폭 상승했던 지역에서 하방리스크도 상대적으로 높은 수준인 것으로 평가됐다”고 분석했다.

​

---

자산은 가장 급한게 오른것이 가장 급하게 떨어지게 된다.

우리나라 부동산 규제지역 현황

가장 급하게 오른 지역은 가장 빠르게 규제가 이뤄지게 됩니다.

​

기사에서 나온 하락률 순 세종 인천 경기 부산 서울을 보면

​

17년 8월 3일 서울 전지역, 과천, 세종 세곳이 투기과열지구로 지정되었고

20년 6월 19일 인천 연수, 인천 남동, 인천 서구가 투기과열지구로 지정되었습니다.

​

조정대상지역을 위주로 보면

16년 하반기에 서울 전지역과 세종은 이미 조정지역이 되었고.

20년 중순에 경기도 대부분 지역이,

20년 말에 부산 및 대구 지역이 조정 지역으로 지정되었습니다.

​

많이 오른 지역은 빠르게 조정지역으로 선정되었고, 조정지역 선정시기 역순으로 풀리는 경향이 있으니 이 부분을 잘 살펴보아야 합니다. 빠르게 조정지역으로 선정된만큼 빠르게 오른것이고 그만큼 금리인상기에 영향을 직격으로 맞는다고 봐야합니다.

​

한국은행 지표에서 하락 위험성이 낮다고 평가된 제주, 강원, 전북(전주 제외) 등은 조정지역으로 지정되지도 않았었죠.

​

많이 떨어질 위험성이 있다고 평가받는 지역들 중 에서 하락률이 특히 눈에 띄는곳이 있는데요.

인천과 대구입니다.

​

 

 

 

​

인천의 대부분의 지역은 22~25년까지 적정수요보다 많은 공급이 이뤄지게 됩니다.

​

 

 

 

​

물량폭탄으로 고초를 겪고있는 대구도 수치를 보시면 명확하게 드러납니다.

​

해당 지역들은 공통점이 있습니다.

​

조정 및 투기과열지구로 지정되었던 이력(급하게 상승)+공급량 폭탄

​

주택을 투자할때 가장 중요한 요소중 하나는 투자 지역의 공급량입니다.

​

안타깝게도 저 지역들은 두가지 악재를 동시에 맞아 수많은 입주장 아파트들이 모여

​

전세가를 내리며 집값을 끌어내리는 모양세입니다.

​

반면 제주도를 보실까요. 제주도는 적정 수요에 비해서도 한참 공급이 적습니다.

​

그리고 제주도는 19년도까지도 집값이 눌려있다가 20년도 중반 이후부터 집값이 꿈틀대며

​

다른 지역들에 비해 뒤늦게 상승하기도 하였죠.

​

물론 상승률이 낮았다 라는것에 대한 가치판단을 제대로 해야 합니다.

​

정말로 투자가치가 없는 지역이라 그동안 안올랐던 것인지.

​

가치는 있는데 시장이 그것을 제대로 판단 못했던 것인지를 파악하고

​

해당 지역의 공급량까지 같이 고려하여 투자 판을 짜야합니다.

​

제가 제주도에 살고있어서 그런것도 있을 수 있지만

​

제주 인구는 지속적으로 늘어 70만이 넘게 성장하였고

​

수많은 관광객들이 오기때문에 실질적인 인구가 가진 힘은 100만 인구 정도의 힘(구매력)을

​

보유하고 있는 지역이라고 판단합니다.(그동안 집값이 눌린것은 시장이 제주도의 가치를 실제 가치에 비해 저평가 하고있었다고 여겨지는 부분)

​

아래 기사와 같이 하락장 및 조정장인 만큼 대출도 막히고 이익을 남기기 어려운 부분들이 많아

​

분명히 공급량이 부족해지는 시기가 오게될 겁니다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0000843365?sid=101

후분양 막히고 사업 멈추고… PF대출 중단에 시행업계 ‘위기’

 

앞으로 이뤄질 미래 상황에 대해 어느정도 예측하고, 지표를 통해 정확히 파악하며

​

저평가된 지역을 끊임없이 찾는 노력이 필요하다고 여겨집니다. 감사합니다.