LTV 80% 보금자리론, 안심전환대출 기준변화가 부동산 시장에 미치는 영향

안녕하세요!

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​제주에서 학생들을 대상으로 경제를 가르치며, 경제적 자유를 꿈꾸고 돈버는 모든일에 관심이 많은 제주손사탐입니다.

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오늘은 부동산시장과 관련하여 많은 국민들이 관심을 가지고 있는 정책대출인 보금자리론, 안심전환대출의 변화 방향에 대하여 이야기해보고자 합니다.

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© tierramallorca, 출처 Unsplash

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[뉴스'까'페] 문턱 낮춘 안심전환대출…머쓱해진 '보금자리론'

 

 

안심전환대출 기준하향, 불만의 발생

안심전환대출이 출시 이후 손질이 이뤄지면서 보금자리론은 존재감을 더 잃고 있습니다.

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금융당국은 서민들의 주거 관련 금융 부담을 덜어주기 위해 지난 8월 안심전환대출 출시 계획을 발표하며, 보금자리론에 대한 조치도 함께 취했습니다.

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당시 2014년 이후 8년 만에 최고 수준인 4.85%까지 치솟은 보금자리론 금리를 최대 0.35%p 낮추고 연말까지 한시적으로 동결하기로 한 겁니다.

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하지만 보금자리론을 찾는 발길은 급격히 줄고 있습니다.

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안심전환대출 공급이 시작된 지난 9월, 보금자리론은 4768억원이 공급됐습니다.

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8월(6703억 원)에 비해 28.8% 감소했고, 1년 전(1조 6892억 원)과 비교해선 71.7%나 급감했습니다.

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올해 석달을 남겨 둔 9월까지 보금자리론은 올해 공급 목표치인 27조 5000억 원의 30%도 안 되는 7조 9531억 원 공급에 그치고 있는 실정입니다.

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11월 7일부터 집값 4억 기준이며 소득 및 대출한도가 매우 낮아서 실효성이 없었던 안심전환대출이 기준을 높여 새롭게 나왔었습니다. 집값은 6억으로 부부합산소득은 1억으로 대출한도는 3억 6천만원이었습니다.

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보금자리론에 대한 역차별이 오히려 부각되고 크게 호응을 얻을거라고 기대했지만 결과는 어떻게되었을까요?

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안심전환대출 기준낮춰도 흥행 실패

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/020/0003463604?sid=101

문턱 낮춰도… 안심전환대출 여전히 흥행 안되네

21일 주택금융공사에 따르면 9월 15일부터 이달 18일까지 안심전환대출 누적 신청 금액은 7조454억 원(5만7812건)으로 집계됐다. 올해 공급 목표(25조 원)의 28.2%에 불과하다.

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금융당국은 1단계 때 신청 조건이 까다로워 흥행에 실패했다는 지적이 나오자 이달 7일부터 요건을 대폭 완화해 2단계 신청을 받았다. 집값 기준은 4억 원에서 6억 원 이하로, 부부 합산 연소득 기준은 7000만 원에서 1억 원 이하로 높였다. 대출 한도도 2억5000만 원에서 3억6000만 원으로 확대했다.

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하지만 2단계 신청액도 18일 현재 3조557억 원에 그치고 있다. 앞서 2019년 안심전환대출을 내놨을 때 홈페이지가 마비될 정도로 신청이 폭주한 것과 대조적이다. 서울 은평구에 사는 김모 씨(39)는 “2년 전 주담대를 끼고 5억 원대 아파트를 샀는데 9억 원 이상으로 뛰었다”며 “수도권 주택 보유자가 이용할 수 있는 정책상품은 아닌 것 같다”고 했다.

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흥행은 참패로 돌아갔습니다. 25조짜리 정책대출에서 8조도 안되는 금액만 이뤄졌다고 합니다. 그 이유는 위의 기사에서 보이듯 우리나라 대부분의 인구가 수도권에 몰려있는데, 수도권의 6억이하 아파트는 소형 평수를 제외하고는 별로 없으며 대부분이 맞벌이 가구인 상황에서 기준 자체가 너무 낮아 많은 사람들이 해당이 안되어 실효성이 없었던 것입니다.

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현실성이 없는 대출정책에 대한 불만이 지속적으로 제기되자 새로운 제안이 나오기 시작합니다.

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크게 기대되지않는 보금자리론의 변화

https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0004822939?sid=101

주금공, 'LTV 80%' 생애최초 보금자리론 출시…최대 4.2억까지

한국주택금융공사는 오는 29일부터 생애 최초로 주택을 구입하는 자가 주택가격의 80%까지 대출을 받을 수 있도록 하는 '생애최초 주택구입 보금자리론'을 출시한다고 28일 밝혔다.

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현재 담보주택 소재지와 유형에 따라 LTV(주택담보대출비율)는 55~70%가 적용된다. 생애최초 주택구입자에 대해서는 LTV를 80%까지 높이고, 이에 맞춰 대출한도도 3억6000만원에서 4억2000만원으로 확대한다.

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기존에는 생애 처음으로 내 집을 마련하는 경우라도 시세 5억원 아파트 구입 시 3억5000만원(LTV 70% 적용)까지 대출이 가능했지만, 앞으로는 4억원(LTV 80% 적용)까지 빌릴 수 있게 된다.

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생애최초 주택구입 보금자리론을 통해 LTV 80%까지 적용받기 위해서는 주금공의 '생애최초 특례구입자금보증'을 이용해야 한다. 보증료율은 0.05~0.2% 범위에서 주택유형과 신용도 등에 따라 결정된다.

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생애최초 주택 구입여부는 부부기준으로 판단한다. 주택가격 6억원, 연소득 7000만원 이하, 대출금리 등 다른 대출요건은 보금자리론과 동일한 기준이 적용된다.

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LTV의 80%까지로 보금자리론을 11월 29일부터 확대한다고 합니다. 과연 의미가 있을까요? 저는 의미가 없다고 생각합니다.

일단 보금자리론의 금리가 매우 높습니다. 현재기준 4.3% 정도인데요. 내년에는 5%를 넘어간다고 하는 말도 있습니다.

그리고 보금자리론을 이용해보신분들 많으시겠지만 조건이 최악입니다. 일단 6억이하 주택은 수도권에서 소형밖에 없구요. 부부합산 신혼부부는 8천5백, 기혼은 부부합산 7천입니다.

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일반직장 맞벌이 한다고 해도 세전소득으로 잡히기에 혼인신고를 하면 대부분의 가정이 해당이 안됩니다. 혼인신고를 하지 않고 받아야 가능합니다.(미혼 장려정책?).

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6억짜리 구입한다고 해도 한도 4억이라 LTV 80%도 안됩니다. 5억짜리 사야 LTV 80% 한도 다 끌어내서 살 수 있습니다.

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만약 본인이 수도권에 거주하신다면 보금자리론 이용하셔서 주택을 구입할 수 있겠습니까?? 저 개인적으로는 특수한 경우가 아닌한 집 구입을 포기하는것이 더 맞다고 보여지네요.

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내년 실효성 있는 대출정책 시행 기대

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0000856086?sid=101

“또 흥행 참패할라”… ‘특례 보금자리론’에 안심전환대출도 포함

금리 인상기 서민 부담을 줄이기 위한 ‘특례 보금자리론’에 내년 출시될 9억원 이하 주택을 대상으로 하는 일반형 안심전환대출도 포함될 전망이다. 특례 보금자리론은 안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합한 상품이다.

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특례 보금자리론에 일반형 안심전환대출이 포함되는 만큼 신청 요건은 더욱 완화될 것으로 보인다. 당정은 일반형 안심전환대출에 대해 주택가격을 9억원으로 상향하고, 소득요건은 삭제하는 방안을 논의했다. 대출한도도 5억원까지 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.

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특례 보금자리론은 내년 높은 금리로 대출이 실행될 것으로 보이는 보금자리론과 적격대출을 안심전환대출이 보완할 수 있도록 설계될 가능성도 있다. 현재 안심전환대출은 적격대출이나 보금자리론 같은 고정금리 정책금융 상품에는 적용되지 않아 이용자들의 불만이 나오고 있기 때문이다.

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금융권 관계자는 “만약 내년에 정책금융 상품에 대한 금리가 오르게 되면 상품에 대한 수요 절벽 현상은 더 심화될 것”이라며 “특례 보금자리론은 안심전환대출을 포함하면서 정책금융 상품의 금리 인상 부분을 상쇄해 서민들의 주거 안정에 기여할 수 있도록 설계될 것”이라고 예상했다.

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결국 내년 초에는 모든 불만사항을 수용하고 실질적인 혜택을 줄 수 있는 '특례 보금자리론이 생길 예정입니다.'

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정부에서 가장 바라는것은 부동산 시장의 연착륙입니다. 지금은 한부분을 잘못건드렸을 경우 와르르 무너지는 상황이 발생할 수 있기에 정부도 매우 조심스럽습니다. 부동산 시장이 무너지면 자산시장 뿐 아니라 경제 전체가 쓰러질 수 있습니다.

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내년부터는 기존의 금리가 높은 적격, 보금자리론도 안심전환되며, 소득기준을 보지않고 집값을 9억까지 포함하는 정책대출이 나오게 될 것이 거의 확정적입니다.

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지속적으로 부동산 규제해제가 나오고 있지만 하락은 지속되고 있습니다. 더 강력한 완화책이 지속적으로 나오게 될게 확실합니다.

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결론

1. 보금자리론, 안심전환대출 기준을 완화했지만 현재 대출기준에 맞는 사람이 많이 없어 크게 실효성을 가지지 못함.

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2. 보금자리론의 금리가 안심전환대출보다 0.5% 정도 높아 불만이 크게 발생

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3. 보금자리론, 적격대출, 안심전환대출 모든것을 포괄한 집값 9억, 대출한도 5억, 소득 안보는 정부대출정책 '특례 보금자리론' 내년 초에 실시 예정

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단순 하락보다 거래량이 없는것이 부동산 시장에서는 가장 위험합니다. 취득세 완화 종부세 완화 등 각종 규제 완화를 통해 거래량이 늘어나 부동산 시장의 연착륙이 이뤄지길 기대해봅니다.